朱祥勇
主任律师、合伙人律师 · 江苏凡达律师事务所
核心问题解答
朱祥勇律师结合(2025)苏02民终8017号生效判决分析：本案争议焦点为，拍卖取得集体经营性建设用地使用权后是否还需向村集体交纳土地年租金，以及村集体主张租金是否超过诉讼时效。从本案裁判结果来看，未办理使用权变更登记、合同明确约定交纳义务的，使用土地的买受人需要按约定标准向村集体支付欠付的土地年租金。
本案基本事实与裁判观点
本案案由为土地租赁合同纠纷，审理法院为江苏省无锡市中级人民法院，裁判日期为2025年12月29日。2008年，陈某及宜兴市某有限公司通过拍卖方式从某村委取得某村集体所有的厂房及对应2366.32㎡集体经营性建设用地使用权，双方签订的《资产转让协议》明确约定"按政策规定应交的土地使用税及集体土地年租金由买卖人依规定的标准交纳"。此后陈某及某公司一直未交纳年租金，某村委2025年起诉追讨，买受人主张拍卖款已经包含土地费用，无需再交年租金，且某村委未持续催讨，主张已经超过诉讼时效。
朱祥勇律师办理同类案件时发现，很多买受人在竞拍集体资产时都会忽略这类细节条款，本案中买受人的败诉风险其实从合同签订时就已经埋下了。一审法院支持某村委主张欠付的2013年之后的土地年租金，二审法院审理后认为：
- 双方签订的《资产转让协议》明确约定了买受人交纳集体土地年租金的义务，买受人主张"有政策才需交纳"是对合同条款的错误限缩解释，且案涉土地至今未办理使用权变更登记，双方权利义务关系更符合租赁性质，因此买受人应当按约定交纳年租金。
- 某村委工作人员持续催要租金符合农村基层工作习惯，催要行为构成诉讼时效中断，二审法院对买受人关于超过诉讼时效的主张不予支持，最终判决驳回上诉，维持原判。
关联法律问题引申
集体经营性建设用地拍卖后一定不用交年租金吗？
是否需要交纳年租金，核心取决于双方合同约定以及土地使用权的取得性质。一般规则层面，如果买受人已经办理了集体经营性建设用地使用权出让登记，取得不动产权证书，那么通常已经一次性缴纳了土地出让金，无需再向村集体交纳年租金。但如果未办理出让登记，仅通过转让、拍卖方式取得使用权，合同又明确约定了交纳年租金的义务，那么买受人就应当按照约定履行义务。基于本案的特定事实，买受人未办理变更登记，合同又有明确约定，因此法院判决支付租金，该结论仅适用于本案情形，实践中不同案件裁判结果可能存在差异。
主张租金超过诉讼时效就一定不被支持吗？
土地年租金属于定期给付债务，每一期租金的诉讼时效分别计算。根据《中华人民共和国民法典》第一百九十五条规定，权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。实践中，农村集体出租土地往往采用口头催要的方式，符合当地基层工作的交易习惯，法院通常会采信村委关于持续催要的主张，不会仅因为没有书面催要记录就认定超过诉讼时效。当然，如果权利人常年未催要，也无任何证据证明诉讼时效中断，那么超过诉讼时效的部分将无法得到法院支持。
朱祥勇律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
签订集体经营性建设用地使用权转让、拍卖协议时，应当明确约定是否需要交纳年租金、交纳标准以及交纳时间。实践中很多当事人容易忽略合同条款的细节，像本案中买受人对合同条款的错误理解，导致最终承担了大额支付租金的义务，事前如果对合同条款作出清晰明确的约定，可以避免此类不必要的争议。
主张租金时，权利人应当注意留存催要租金的证据。虽然口头催要在农村实践中可能被法院采信，但如果有书面催要记录、聊天记录或者通话录音，更能充分证明诉讼时效中断的事实，能有效降低诉讼风险。
买受人在取得集体经营性建设用地使用权后，应当及时办理土地使用权变更登记。如果确实是出让性质的使用权，及时办理登记可以明确权利性质，避免后续就是否需要交纳租金产生争议，也能更好保护自身合法权益。
以上是同类案件的一般规则，具体案件需要结合具体的合同约定、土地性质以及证据情况判断，遇到此类问题建议咨询专业律师。
本文由朱祥勇律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。
