朱祥勇
主任律师、合伙人律师 · 江苏凡达律师事务所
核心争议解答
朱祥勇律师结合(2026)苏05民终3938号生效判决分析：本案中承租人主张出租方已口头同意减免半年租金，仅以付款记录、发票作为证据，最终法院判决承租人仍需支付剩余租金，原因在于承租人未能完成举证义务。本案争议焦点为：双方是否就2022年度半年租金减免达成有效合意，承租人是否仍需支付剩余租金。
真实案例简述
2020年董某甲公司（出租方）与史某（承租方）、太某公司（保证人）签订案涉房屋租赁合同，约定租期至2025年7月31日，租金每年8月1日缴付。2022年8月1日史某未按约支付全额租金，仅支付了一半租金，主张出租方已同意基于疫情政策减免半年租金。出租方起诉要求史某支付剩余21万余元租金，太某公司承担连带责任。
一审法院认为，史某主张租金减免但未提交出租方同意减免的书面证据，仅以已付一半租金、出租方开具发票为由主张减免，不足以证明双方达成合意，故判决史某支付抵扣保证金后的剩余租金，并调整了违约金标准。史某、太某公司不服一审判决上诉，主张已形成完整证据链证明减免合意，二审法院审理后认为，史某仅以付款记录、发票作为间接证据，不足以证明存在明确的租金减免约定，出租方发送律师函催讨租金的行为也表明未认可减免，最终二审驳回上诉，维持原判。
朱祥勇律师从办案角度来看，本案胜败的关键就是举证：承租人主张双方已经变更了原合同约定的租金金额，就必须对变更合意承担举证责任，缺少直接证据的情况下，间接证据无法形成完整证据链，就要承担败诉后果。
关联法律问题引申
主张租金减免，举证责任谁承担？
一般规则层面，根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的原则，主张合同内容变更（比如租金减免就是对原租赁合同租金条款的变更）的一方，需要对变更合意承担举证责任。如果举证不能，就要承担不利后果。本案中因为承租人是主张变更原合同租金的一方，所以由他举证，符合一般规则。
发票能证明出租人同意租金减免吗？
一般情况下，发票本身是付款凭证，仅能证明已收到对应金额的款项，不能直接推定出出租人认可剩余租金无需支付。本案中发票明确备注了租赁期间是整个年度，刚好对应了已付租金是半年，反而无法推定出出租人同意减免另一半，所以实践中不能想当然认为开发票就代表对方认可了减免。
约定的违约金过高，法院一定会调整吗？
实践中，如果违约方提出违约金过高的抗辩，法院一般会参照守约方的实际损失调整，本案中法院将原合同约定的日万分之五滞纳金调整为LPR的1.3倍，就是因为守约方的实际损失仅为资金占用损失，该调整符合现行民法典的规定，属于常见裁判思路。
办案视角实务操作建议
朱祥勇律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
第一，关键证据层面，如果双方达成租金减免的合意，无论金额大小，一定要签订书面的补充协议，口头约定一旦发生争议，很难举证证明。如果是出租方主动提出减免，承租方更要索要书面文件，避免后续被起诉追租。如果确实只有口头约定，要及时留存沟通记录，比如微信聊天记录、通话录音等能够体现双方合意的证据，否则仅靠付款记录和发票，很难被法院认可。
第二，事前风控层面，签订租赁合同的时候，就应当明确如果遇到政策要求减免租金的情况，双方的处理流程，避免事后各执一词。比如可以约定“若根据政策要求需减免租金的，双方应当在政策发布后10日内签订书面补充协议确认减免金额和方式”，这样可以减少争议。
第三，诉讼策略层面，主张合同变更的一方一定要提前梳理好证据，确保证据能够形成完整的证据链，不能仅凭间接证据就主张对方已经认可变更，否则很容易承担举证不能的不利后果。当然，每个案件的事实细节都有差异，本文建议仅供参考，具体问题还是要咨询专业律师结合个案判断。
案例检索信息
案号：(2026)苏05民终3938号
案由：房屋租赁合同纠纷
审理法院：江苏省苏州市中级人民法院
裁判日期：2026年5月27日
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
- 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
- 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
免责声明
本文由朱祥勇律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。
