朱祥勇
主任律师、合伙人律师 · 江苏凡达律师事务所
核心争议解答
朱祥勇律师结合(2025)苏04民终5737号生效判决分析：本案争议焦点为，发包方在磋商订立本约过程中是否违背诚信磋商义务，已收取的投标保证金是否应当退还。在本案特定事实下，二审法院认定发包方违背诚信义务，最终维持一审判决，判令发包方退还吴某某28000元保证金。朱祥勇律师认为，本案的裁判思路符合当前司法实践中对预约合同诚信磋商义务的主流认定标准。
真实案例简要
常州市金坛区某某村民委员会（以下简称某某村委会）委托当地产权交易中心对外发包484.25亩水稻田，2021年10月发布招标公告，公告仅明确交易底价、保证金金额，未提及渠道维护费、灌溉费等额外费用。吴某某参与竞标并中标，双方签订《金坛区农村产权项目成交确认书》，约定2021年10月30日前签订正式土地承包合同（本约）。
签约磋商阶段，吴某某发函称某某村委会提出中标价外需额外承担渠道维护费、灌溉费、15万履约保证金等附加条件，要求某某村委会明确答复，否则解除预约并退还保证金。某某村委会回函仅要求按原成交确认书履行，未对附加事项作出回应。后某某村委会以吴某某未按期签约为由解除预约，重新对外发包，而重新发包的招标公告明确载明渠道维护费由承包方承担，后续签订的正式合同也包含该条款。
一审法院综合双方过错程度，酌定某某村委会退还吴某某28000元保证金，某某村委会不服提起上诉，二审法院审理后维持原判。从办案视角看，本案中吴某某赢在固定了完整的磋商沟通证据，而某某村委会输在未提前披露交易条件，中标后擅自增加条款且回避回应，违反了诚信磋商义务。
关联法律问题引申
预约合同中，未签订本约的责任怎么认定？
一般规则：根据现行司法解释，预约合同生效后，一方拒绝订立本约或者在磋商过程中违背诚信原则导致本约未能签订的，应当认定该方不履行预约合同义务，承担相应违约责任。判断是否违背诚信，核心看两点：一是提出的条件是否明显背离预约合同已经约定的内容，二是是否尽到了合理努力协商的义务。
本案中，某某村委会在招标公告和成交确认书中都未披露渠道维护费、灌溉费等额外费用，中标后才提出该要求，明显背离了预约约定的内容，且对吴某某的询问不予回应，未尽合理协商义务，因此法院认定其违背诚信。实践中，如果双方都无法就预约未约定的条款达成一致，法院一般会根据双方过错程度酌定责任，本案就是典型情况。
招标公告约定"未签本约保证金转违约金"，一定能得到支持吗？
一般规则：土地承包招投标活动中，招标公告通常会约定"受让方未在约定期限内签订本约，保证金转为违约金"，该约定原则上合法有效，但仅适用于因受让方（中标方）过错导致本约未签订的情形。如果是发包方过错导致本约无法签订，该约定不能适用，发包方应当退还保证金。
本案中，导致本约无法签订的过错方是某某村委会，因此某某村委会不能依据该约定没收吴某某的保证金，法院最终支持退还部分保证金，符合一般裁判规则。
办案视角与实务建议
朱祥勇律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
第一，关键证据指引。这类预约合同纠纷，核心证据有三类：一是基础交易文件，包括招标公告、成交确认书等，用来证明预约合同约定的内容；二是磋商过程的全部沟通记录，包括函件、微信聊天、通话录音等，用来证明哪一方提出了偏离预约的附加条件，以及各方是否尽到了合理磋商义务；三是对方后续行为的证据，比如本案中某某村委会后续招标公告、新承包合同，正好印证了吴某某主张的附加条件真实存在，这是本案胜败的关键。
第二，事前风控建议。对于发包方来说，招投标阶段应当完整披露所有交易条件，包括所有费用负担、履约要求、附加条件等，不要隐瞒条件等到中标后再提出，否则很容易被认定为违背诚信，承担退还保证金甚至赔偿损失的责任。对于中标方来说，如果中标后发现发包方提出超出招投标文件范围的附加条件，一定要及时以书面形式提出异议，固定沟通证据，不要消极拖延，避免被认定为违约。
第三，诉讼策略提示。如果因磋商不成导致本约无法签订，要及时固定证据，明确提出自己的主张，像本案吴某某及时发函提出异议，已经尽到了合理磋商义务，不存在过错；如果中标方只是拖延不签约，又不提出异议，很可能被认定为违约，保证金无法得到退还。
提示：以上建议是针对同类案件的一般规则，具体案件需要结合具体事实咨询专业律师。
案例检索信息
- 案号：(2025)苏04民终5737号
- 案由：土地承包经营权合同纠纷
- 审理法院：江苏省常州市中级人民法院
- 裁判日期：2025年12月30日
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第四百九十五条：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第七条：预约合同生效后，当事人一方拒绝订立本约合同或者在磋商订立本约合同时违背诚信原则导致未能订立本约合同，人民法院应当认定该当事人不履行预约合同约定的义务。人民法院认定当事人一方在磋商订立本约合同时是否违背诚信原则，应当综合考虑该当事人在磋商时提出的条件是否明显背离预约合同约定的内容以及是否已尽合理努力进行协商等因素。
- 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第八条：预约合同生效后，因不可归责于当事人双方的事由致使本约合同不能订立，任何一方当事人均可以请求解除预约合同，人民法院应当判决对方当事人返还已经收取的定金、预付款或者保证金。人民法院应当综合考虑预约合同在内容上的完备程度以及订立本约合同条件的成就程度，根据案件具体情况，酌定一方当事人承担的责任范围。
本文由朱祥勇律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。
