朱祥勇
主任律师、合伙人律师 · 江苏凡达律师事务所
核心争议解答
朱祥勇律师结合(2026)苏05民终2999号生效判决分析：本案争议焦点为，承租人主张房东隐瞒案涉商铺不能做餐饮，要求解除租赁合同并退还租金押金，该主张能否得到支持？基于本案陈某未能举证证明案涉房屋不能做餐饮，其主张不被支持，二审法院最终判决驳回上诉，维持原判。从办案经验来看，这类案件的核心胜负点就在于承租人能否举证证明房东存在隐瞒房屋使用限制的事实，本案陈某正是卡在了举证这一步。
真实案例简述
陈某拟承租顾某甲所有的苏州姑苏区商铺经营火锅店，签订租赁合同前，陈某明确要求房东保证房屋可以做餐饮，顾某甲一方称咨询过相关部门可以做餐饮，双方签订了《商业用房租赁合同》，约定租期五年，半年租金225000元，押金75000元。
陈某支付租金押金后，准备进场装修时，发现按合同约定的楼梯改造方案因房屋结构问题无法实施，且主张后续新租户装修时被相关部门查封，证明案涉房屋不能做餐饮，于是在签订合同后10天就发了解除合同通知，要求顾某甲全额退还租金押金并赔偿装修损失。顾某甲提起反诉，主张陈某违约，要求陈某支付违约金和房屋空置损失。
一审法院审理认为，陈某签订合同前已经现场踏勘，顾某甲不存在隐瞒事实，且顾某甲已经举证证明改造方案符合行政审批要求，陈某无正当理由提前解除合同构成违约，判决合同于2025年6月21日解除，顾某甲退还剩余租金9万元，押金75000元作为违约金不予退还，驳回顾某甲其他反诉请求。陈某和顾某甲均提起上诉，二审法院审理认为，陈某未能举证证明案涉房屋不能做餐饮，相反顾某甲举证证明后续租户可以正常办理餐饮相关手续，陈某提前解约构成根本违约，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故判决驳回上诉，维持原判。结合本案的审理过程，朱祥勇律师认为，承租人在签订合同前已经自行踏勘并核实过餐饮资质问题，事后又以房东隐瞒为由主张解约，本身举证难度就很大。
关联法律问题
承租人提前解约都要赔偿房东空置损失吗？
在一般情形下，承租人违约提前解除合同，房东有权主张实际损失，包括房屋空置损失，但如果法院已经支持了相当于空置损失的违约金，通常不会再重复支持空置损失。本案中，一审法院已经支持了两个月租金的违约金，兼顾了房东的空置损失，同时房东也已经另行招租，因此法院驳回了顾某甲主张额外六个月空置损失的请求，符合法律规定。实践中不同案件处理会根据实际损失情况调整，具体需要结合个案判断。
主张房东隐瞒房屋使用限制，举证责任谁承担？
根据民事诉讼的举证规则，主张对方违约的一方需要承担举证责任。如果承租人主张房东隐瞒房屋不能从事特定用途（比如本案的餐饮经营），需要提供证据证明房屋确实存在该使用限制，且房东事前知情并隐瞒。如果举证不能，就要承担不利后果。本案中陈某虽然主张房屋不能做餐饮，但未能提供充分证据证明，因此其主张不被法院认可。
办案视角
朱祥勇律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
第一，关于关键证据收集：承租商业用房用于特定经营目的（如餐饮），一定要在签订合同前自行向住建、环保、市场监管等相关行政部门核实房屋能否满足经营需求，同时将"房屋可用于约定经营用途"明确写入书面合同条款，不要仅相信房东口头承诺。如果房东承诺可以做特定用途，一定要保留沟通记录（微信聊天、录音等）作为证据，万一发生纠纷可以作为主张对方违约的依据。本案中陈某虽然和房东沟通过餐饮的事，但没有把保证做餐饮写入最终合同，后续主张违约缺乏足够合同依据。
第二，关于事前风险预防：签订合同前，承租人一定要现场充分踏勘房屋，对于需要改造才能使用的部分（比如本案的楼梯改造），最好提前请专业装修人员现场查看，确认改造方案可行后再签订合同，不要轻信纸上的改造方案，避免签订合同后才发现无法改造，陷入被动。
第三，诉讼策略提示：如果签订合同后发现确实无法实现合同目的，应当先和对方协商沟通变更合同方案，协商不成再发解除通知，不要像本案中陈某一样，签订合同仅10天就径行解除合同，很容易被法院认定为根本违约。
案例检索信息
案号：(2026)苏05民终2999号
案由：房屋租赁合同纠纷
审理法院：江苏省苏州市中级人民法院
裁判日期：2026年5月21日
法律依据
《中华人民共和国民法典》
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
免责声明
本文由朱祥勇律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。
