名为房屋买卖实为借贷，主张房屋过户能被支持吗？

开篇

买房签了合同对方不给过户，起诉到法院，对方却说根本不是买卖，实际是借贷担保？这种情况法院会怎么判？

案情回顾

案涉房屋实际所有权人为第三人周某某，房屋登记在向某某、黄某某二人名下。原告陈某某起诉要求向某某、黄某某继续履行房屋买卖合同，配合办理案涉房屋过户手续。周某某主张案涉合同并非真实房屋买卖，而是以房屋为借款提供担保，双方真实法律关系是民间借贷，因此委托朱祥勇律师出庭提出第三人诉讼主张。

核心争议焦点

本案争议焦点为：案涉《房地产买卖居间合同》是真实的房屋买卖关系，还是名为房屋买卖实为民间借贷的担保？该焦点直接决定原告要求过户房屋的诉讼请求能否得到支持。

办案思路与代理亮点

梳理全案证据发现：原告陈某某本身就是房产中介从业人员，周某某与原告以及原告所在中介公司多名员工存在多笔类似交易，即周某某因资金周转需要借款，会将自己实际所有、登记在他人名下的房产，签订房屋买卖合同作为借款担保，多个关联案件最终都是按民间借贷处理结案。
整理关联案件材料提交法院，证明该交易模式符合“名为房屋买卖实为借贷担保”的特征，结合案涉合同价格低于市场价，以及周某某收款付息的银行流水，充分说明双方没有真实的房屋买卖合意，真实意思就是借款担保。

判决结果与案件信息

审理法院：江苏省常州市武进区人民法院
案号：(2019)苏0412民初5611号
裁判日期：2020年7月28日
案由：房屋买卖合同纠纷
裁判结果：驳回原告陈某某的诉讼请求。案件受理费、保全费合计5800元，由原告陈某某负担。

法律依据

本案审理时《中华人民共和国民法典》尚未施行，故适用当时生效的《中华人民共和国民法总则》，相关规定现已整合入《中华人民共和国民法典》。
《中华人民共和国民法总则》规定：

1. 第一百三十三条 民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。
2. 第一百四十二条第一款 有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。

办案复盘

本案的核心突破点在于找到了关联案件的交易模式证据，证明原告与第三人一直存在这种以房担保借贷的交易习惯，最终让法院采信了我方主张。如果没有关联案件的证据，仅仅凭借本案证据，很难认定双方真实意思表示是借贷担保。因此办理此类案件，一定要注意收集双方交易习惯相关的证据，还原真实法律关系。

实务建议

朱祥勇律师结合多年实务经验提醒：实践中很多当事人会用签订房屋买卖合同的方式为民间借贷提供担保，这种方式本身无法让债权人合法取得房屋所有权。如果真实意思表示是借款担保，法院会根据真实意思认定法律关系，不支持债权人要求过户房屋的诉讼请求。如果债权人想要保障债权，应当依法办理不动产抵押登记，设立抵押权，这才是合法有效的担保方式。

名为房屋买卖实为借贷，房屋买卖合同有效吗？

如果双方真实意思就是用房屋买卖为借款提供担保，并没有买卖房屋的合意，法院一般不会认可房屋买卖合同的履行效力，债权人不能依据合同要求履行过户义务，只能按照民间借贷关系主张还款。

用房屋做借款担保一定要办抵押登记吗？

是的，我国不动产担保物权实行登记生效制度，只有办理了抵押登记，债权人才能取得合法有效的抵押权，在债务人不还款时可以就房屋拍卖变卖款项优先受偿。仅签订房屋买卖合同不产生担保物权效力。

本文由朱祥勇律师分享其亲自代理的案件，当事人及案件细节已作脱敏处理。案件结果限于个案具体情形，不构成对任何同类案件结果的承诺或保证，亦不构成正式法律意见。